쉬운 부동산 청약방법과 청약기초설명

부동산 청약 좋은 아파트나 신규 상가를 매매하기 위해선 청약을 하는것도 좋은 방법중 하나입니다. 청약은 주어진 조건이 있고 이 조건들을 얼마나 만족했는지에 따라 가점이 결정되고 높은가점자가 당첨되기 때문에 조건을 충분히 채우는 방법을 알아야  합니다. 또한 청약을 했다해서 끝이아니라 청약을 하고나서 잔금과 대출계획또한 알맞게 세워야 합니다. 오늘은 이방법들에 대해 상세히 설명하도록 하겠습니다.

 

1. 청약의 종류와 청약의 규칙

먼저 청약의 종류를 알아보겠습니다. 

- 특별 공급 : 정책적으로 사회적 배려가 필요한 사회계층을 대상으로 분양 지원을 해주는 제도입니다. 

- 가점제(일반공급) : 가점을 계산에 청약 순위에 따라 입주자를 선정하는 분양 제도입니다.

- 추첨제(일반공급) : 청약에서 떨어진 2순위는 추첨방식으로 입주자를 선정합니다. 

- 무순위, 잔여세대 : 미분양, 미계약 등이 발생한 경우 입주자를 모집하는 것입니다.

 

이 중 자기가 특별공급에 해당한다면 특별공급을 노리는 것이 좋습니다.

 

청약의 규칙을 설명하겠습니다.

가점을 높이는 일반적인 방법

 

- 무주택자 기간

보통 일반사람들은 가점제를 이용한 청약을 진행합니다. 청약의 확률을 높이기 위해서 가점을 높이는 것은 불가피합니다.

무주택 기간 산정 : 무주택자는 무주택자 기간에 따라 점수가 높아집니다. 하지만 중요한점은 만 30세가 기본 기준입니다. 또한 미혼인 경우와 기혼인 경우 무주택기간 산정이 달라집니다. 일단 미혼의 경우 만 30세 이후부터 가점이 적용됩니다. 만 33세의 경우 3년이 무주택기간이 됩니다. 하지만 기혼인 경우 혼인 신고일을 기점으로 하기 때문에 22살에 결혼하여 혼인신고를 했을 경우 그날을 기점으로 무주택기간이 산정됩니다. 

 

기간 점수표

1년 미만	2점	8년 이상~9년 미만	18점
1년 이상~2년 미만	4점	9년 이상~10년 미만	20점
2년 이상~3년 미만	6점	10년 이상~11년 미만	22점
3년 이상~4년 미만	8점	11년 이상~12년 미만	24점
4년 이상~5년 미만	10점	12년 이상~13년 미만	26점
5년 이상~6년 미만	12점	13년 이상 ~14년 미만	28점
6년 이상~7년 미만	14점	14년 이상~15년 미만	30점
7년 이상~8년 미만	16점	15년 이상	32점

-부양가족수

 

청약 가점 기준에는 부양가족수도 포함됩니다. 주민등록등본에 등제된 세대원을 부양가족으로 계산하는 방법이고 배우자, 직계존속, 직계비속(미혼 자녀) 등 등본에 등재된 가족 수를 뜻합니다. 최대 35점입니다.

 

가족수에 따른 점수표

0명(본인)	5점	4명	25점
1명	10점	5명	30점
2명	15점	6명 이상	35점
3명	20점

 

-청약통장 가입기간

 

청약통장또한 점수가 존재합니다. 가입기간에따라 점수가 앞에 무주택자 기간 처럼 다르게 산정됩니다.

 

청약 통장 가입 기간 표

6개월 미만	1점	8년 이상~9년 미만	10점
6개월 이상~ 1년 미만	2점	9년 이상~10년 미만	11점
1년 이상~2년 미만	3점	10년 이상~11년 미만	12점
2년 이상~3년 미만	4점	11년 이상~12년 미만	13점
3년 이상~4년 미만	5점	12년 이상~ 13년 미만	14점
4년 이상~5년 미만	6점	13년 이상~14년 미만	15점
5년 이상~6년 미만	7점	14년 이상~15년 미만	16점
6년 이상~7년 미만	8점	15년 이상	17점
7년 이상~8년 미만	9점	-	-

청약제한 조건

 

-부동산 청약 당해

청약은 단순히 가점이 높다고 선정되는게 아닙니다. 자신의 가점이 높은경우 안일하게 생각하는 경우가 있는데 당해의 경우 해당 지역에 거주하지 않으면 부적격자로 탈락할 가능성이 큽니다. 그래서 주택건설지역의 거주하는 성년자를 대상으로 하는 당해에 청약하기 위해서는 전입신고를 빨리넣고 일정기간 거주하는 전략이 필요합니다. 

 

2. 청약후 대출방법(LTV,DTI)

청약에 당첨후 당장 돈을 내야하는 줄 아는 사람이 많습니다. 또 사회 초년생에 경우 대출은 부담스럽습니다. 하지만 대출은 부동산 청약에 앞서 거의 필수 사항입니다. 그런 부동산청약 대출을 알아보겠습니다.

 

계약금

청약에 당첨이 되면 분양가의 10%~20%에 해당하는 계약금을 내게됩니다. 그래서 계약금을 치룰 돈을 먼저 구한 후 청약을 하는것이 바람직합니다. 아니면 청약기간안에 월급이 나와 돈을 맞출수 있다면 청약을 하여도 됩니다.

 

중도금

분양가에 60%에 해당하는 가장 중요한 항목입니다. 중도금은 5~6회에 걸쳐내게 됩니다. 그때 중도금대출을 받게되는데 이에 대해 알아보겠습니다.

 

- LTV(Loan To Value ratio) : 주택담보대출을 뜻합니다. 대출시 개인의 소득과 관계없이, 담보 주택의 가치만을 봅니다.

- DTI(Debt To Income) : 총부채 상환 비율입니다. 개인의 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 결정합니다.

-DSR(Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환비율입니다. 개인이 빌린 총부채에 대한 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 공식은 다음과 같습니다.

DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자 상환액)/연소득

 

중도금 대출은 잔금 납부 시점까지 모두 상환되어야 하고 그후 중도금 대출이 주택담보 대출로 전환됩니다. 이때 DTI나 DSR에 따라 대출액이 달라질 수 있습니다.

 

잔금

100%에서 10~20% 계약금, 중도금 60%를 제하고 남은 금액이 잔금입니다. 잔금을 모두 치뤄야 분양이 끝났다고 볼 수 있습니다.

 

3. 청약정보를 찾아보는 방법

청약의 모든 정보는 청약홈(https://applyhome.co.kr) 아래 링크를 통해 들어가여 확인해볼 수 있습니다. 

https://applyhome.co.kr

한국부동산원 주택청약

청약알리미에서 관심지역을 등록하면 해당지역에 입주자모집공고가 발표되었을때 알림이와서 쉽게 확인하여 볼 수 있습니다.